Psst, l’immobilier offre la certitude de faire un carton!

Ignorer les conseils suivis par la masse est un principe de prudence bien connu des investisseurs. Les fonds immobiliers semblent faire exception.

Dans son best-seller «L’autoroute du millionnaire», l’auteur américain MJ Demarco fustige l’esprit moutonnier. Si tout le monde recommande un même placement au même moment, abstenez-vous. Montrez-vous sceptique: il est sans doute trop tard pour entrer dans la danse avec profit, explique le jeune multimillionnaire du web. Ce principe de prudence vous évitera d’arriver après la pluie et de ne pas récolter les rendements annoncés. Surtout si la majorité de ceux qui vous conseillent d’investir ne sont pas des professionnels et n’y connaissent pas grand-chose. Ce n’est pas l’unique raison de fuir un secteur qui s’emballe. Souvent, lorsque de nombreux particuliers dotés de trop peu de moyens (peut-être même des capitaux empruntés) souhaitent investir dans le même sens, cela peut annoncer un krach imminent. Ce scénario s’est produit par exemple peu avant l’explosion de la bulle spéculative des valeurs technologiques au début des années 2000.

L’immobilier serait-il l’exception qui confirme la règle? En tout cas, il est difficile de trouver des personnes – connaisseurs ou amateurs – qui déconseillent d’investir dans ce secteur. Au contraire. «Le marché immobilier continue à générer des rendements», titrait le supplément immobilier de l’hebdomadaire alémanique «Finanz und Wirtschaft» au début de l’été. «Un béton à prix d’or mais très rentable», clame de son côté la «Neue Zürcher Zeitung». Cette belle unanimité signalerait-elle en creux de futures difficultés pour l’immobilier suisse? En réalité, pour les investissements immobiliers, le principal défi, c’est aujourd’hui le niveau élevé des prix de la pierre. Les observateurs ne craignent pas forcément que ce marché s’effondre prochainement. Ils redoutent plutôt que le prix d’entrée dans ce secteur reste élevé.

«Si tout le monde recommande un même placement au même moment, abstenez-vous. Il est sans doute trop tard pour entrer dans la danse avec profit.»

Petit capital pour grands immeubles

Seule une minorité d’investisseurs a les moyens de s’offrir un bien immobilier d’importance. Parmi les particuliers, ce nombre est encore plus restreint, bien que la pierre soit probablement un bon placement, à la fois en termes de revenus et d’avantages potentiels. Ce marché ne leur est pourtant pas totalement fermé. Les investisseurs privés disposent rarement de la capacité financière pour acquérir une entreprise dans sa totalité. Pour leur venir en aide, le secteur financier a saucissonné ce problème et créé les actions permettant de devenir propriétaire de parts d’une société pour quelques centaines ou quelques milliers de francs. De même, un privé peut placer un montant modeste dans des biens immobiliers de grande valeur: en achetant, par exemple, les actions de sociétés immobilières ou en investissant dans des fonds immobiliers.

Ces derniers constituent probablement l’un des véhicules de placement les mieux adaptés pour les investisseurs privés. A travers eux, les capitaux investis peuvent se répartir le plus largement possible. Ce qui diminue les risques. Surtout si vous optez pour un fonds de fonds (ndlr: un fonds immobilier qui investit lui-même dans d’autres fonds immobiliers). Il existe plus de 30 entités de ce genre cotées à la Bourse suisse. Les fonds SXI Real Estate Broad Funds, qui regroupent diverses catégories de biens immobiliers, ont surperformé l’indice boursier SPI et l’indice obligataire SBI depuis le début de 2007 (voir graphique). La performance des investisseurs immobiliers a donc battu celle des acheteurs d’actions et d’obligations. Jusqu’ici, l’indice SXI a augmenté d’environ 15% ou 6,7% par an au cours des cinq dernières années. En outre, les fonds immobiliers suisses ont généré un gain annuel moyen d’un peu moins de 3%, un rendement intéressant dans un contexte de taux d’intérêt bas.

La bulle va-t-elle éclater?

Ne risque-t-on pas prochainement d’assister à un éclatement de la bulle immobilière? Les prix des immeubles peuvent grimper encore certes, mais, comme le rappelle la sagesse populaire, les arbres ne poussent pas jusqu’au ciel. Autrement dit: dans l’immobilier, comme en Bourse, tôt ou tard, les investisseurs doivent revendre leurs placements dont la valeur ne peut pas croître indéfiniment.

Les experts, cependant, ne prévoient pas un effondrement du marché immobilier suisse. Cette perspective leur semble peu probable pour deux raisons. Les fonds de pension et les autres investisseurs institutionnels vont continuer à investir des montants colossaux dans l’immobilier; la loi ne leur autorise d’autres investissements que dans une mesure limitée.

Il est aussi devenu encore plus difficile d’anticiper une hausse rapide des taux d’intérêt à la suite des récentes décisions des banques centrales en Suisse et ailleurs. Petit bémol, l’an dernier, les fonds immobiliers en Suisse ont affiché une mauvaise performance. L’indice a perdu 5,3%. En 2018, les investissements ont été faibles dans les fonds immobiliers. Serait-ce là une exception à l’exception à la règle?